Aξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του δήμου μας

Πηγή: Διαύγεια






Σε  χαλεπούς καιρούς με τα οικονομικά των δήμων να βρίσκονται σε μία από τις χειρότερες περιόδους  η εξεύρεση πόρων με οποιοδήποτε τρόπο αποτελεί το μεγάλο στοίχημα για τους νέους αιρετούς. Η ακίνητη περιουσία των δήμων  έχει χαρακτηρισθεί «κοιμώμενος γίγαντας». Προκειμένου όμως να ξεκινήσει το τιτάνιο έργο της αξιοποίησης αυτής της περιουσίας, πρέπει να υπάρξει πλήρης καταγραφή της.



Νεα εγκύκλιος για την καταγραφή και αξιοποίηση των ακινήτων στους ΟΤΑ




Συνεχίζει το υπουργείο Εσωτερικών την καταγραφή και την παρακολούθηση της διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας των ΟΤΑ, μέσω πληροφοριακού συστήματος,όπου αποτυπώνονται τα στοιχεία των ακινήτων και οι μεταβολές, στο πλαίσιο εφαρμογής του «Καλλικράτη».



Σε εγκύκλιό του, αναφέρεται ότι έχουν ήδη ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός και ανάπτυξη τού πληροφοριακού συστήματος, ο ορισμός -από τους περισσότερους ΟΤΑ- υπευθύνων για τη διαχείρισή του (το υπουργείο καλεί τους φορείς να επισπεύσουν στον ορισμό των υπευθύνων και τις σχετικές διαδικασίες, για την επίλυση τυχόν προβλημάτων στο πληροφοριακό σύστημα) και η πραγματοποίηση ημερίδων ενημέρωσης των εμπλεκόμενων υπαλλήλων.



Επίσης, σημειώνεται ότι μέχρι τούς προσεχείς μήνες (Μάιο και Ιούνιο), θα πρέπει να έχουν εισαχθεί τα στοιχεία των ακινήτων, ενώ σύντομα θα γίνει -με ξεχωριστό τρόπο- η καταγραφή των ακινήτων, τα οποία ήδη αξιοποιούνται, αποφέροντας οικονομικό όφελος και των ακινήτων, που προσφέρονται για μελλοντική αξιοποίηση, κατά την άποψη των ΟΤΑ. 




Απο μόνοι τους

Πολλοί δήμοι της χώρας έχουν ξεκινήσει  δικές τους καταγραφές  της ακινητης περιουσίας προκειμένου να διαπιστώσουν πόσα και ποια κτίρια διαθέτουν, προκειμένου να προχωρήσουν στην αξιοποίησή τους και –βεβαίως– σε εξοικονόμηση των εσόδων, τα σχέδια και  οι προτάσεις που έχουν πέσει στο τραπέζι, στους δήμους της χώρας, είναι πολλά. Τι γίνεται ομως με τη ακίνητη περιουσία του υπερχρεωμένου δήμου μας που ανέρχεται σε αρκετά εκατομμύρια ευρώ. Τι σχεδιασμούς έχει κάνει ο δήμος μας;



Η καταγραφή του ΕΕΤΑΑ

Πρόσφατα ολοκληρώθηκε μια δύσκολη προσπάθεια καταγραφής των κτιριακών υποδομών των περιφερειών, των αυτοδιοικήσεων και όλων των δήμων της χώρας,



Τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν καλύπτουν όλες τις περιφέρειες (13), στις οποίες καταγράφηκαν 446 κτίρια, και τις νομαρχιακές αυτοδιοικήσεις (57), στις οποίες καταγράφηκαν 1.224 κτίρια. Καλύπτουν, ακόμη, 287 από τους 325 νέους δήμους (88%) που προέκυψαν από συνενώσεις των πρώην δήμων και κοινοτήτων (από τους 1.034 απογράφηκαν οι κτιριακές υποδομές των 856, δηλαδή το 83% και συνολικά 18.228 κτίρια).



Κτιριακές υποδομές των νέων δήμων

Στο θέμα αυτό, η μεν καταγραφή έχει γίνει σε επίπεδο πρωτοβάθμιων ΟΤΑ πριν από την εφαρμογή του προγράμματος «Καλλικράτης», αλλά η ανάλυση παρουσιάζεται στο επίπεδο των 325 νέων δήμων που προέκυψαν μετά την εφαρμογή του.



Ιδιοκτησιακό καθεστώς

Στο σύνολο των 287 δήμων, το 78,6% των κτιρίων τους είναι ιδιόκτητα, το 13,3% μισθωμένα, το 7,1% παραχωρημένα και το 1% με άγνωστο ιδιοκτησιακό καθεστώς.



Κόστος ετήσιων μισθωμάτων

Το ένα έκτο των νέων δήμων δεν καταβάλλει καθόλου μισθώματα, το ένα τέταρτο καταβάλλει ελάχιστα, ενώ ο Δήμος Αθηναίων καταβάλλει το 15,8% των συνολικών.Σημαντικά μισθώματα καταβάλλουν επίσης οι εξής δήμοι: Θεσσαλονίκης 4,2%, Ηρακλείου 3,3%, Πειραιά 3,1%, Ζωγράφου 3%, Νέας Σμύρνης 2,8%, Γλυφάδας 2%. Λίγα μισθώματα καταβάλλουν 133 νέοι δήμοι, ενώ οι υπόλοιποι κινούνται σε μεσαία επίπεδα.Το 58% του συνόλου των μισθωμάτων καταβάλλεται από 25 δήμους.



Κατάσταση κτιρίων

Στο σύνολο των δήμων, το 56,5% των κτιρίων τους είναι σε καλή κατάσταση, το 27% σε μέτρια, το 12,8% σε κακή και για το 3,7% δεν υπάρχουν στοιχεία.

Tρόπος και διαδικασίες αξιοποίησης Δημοτικών Aκινήτων

Πηγή: Νομική Υπηρεσία ΕΕΤΑΑ

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Kώδικα Δήμων και Kοινοτήτων (άρθρα 240επ. του Π.Δ.410/95) "οι δήμοι και οι κοινότητες οφείλουν να διατηρούν και να προστατεύουν την κάθε είδους περιουσία τους" περαιτέρω δε ρυθμίζεται ότι, "η διάθεση περιουσιακών στοιχείων των δήμων ή των κοινοτήτων επιτρέπεται, εφόσον τηρηθούν οι ειδικές διατάξεις του Kώδικα και εφόσον ο σκοπός που επιδιώκεται με τη διάθεση αυτή εξυπηρετεί το δημοτικό ή κοινοτικό συμφέρον" (άρθρο 240 παρ.4).



H διάθεση, εκμίσθωση ή οποιαδήποτε άλλη μεταβολή της νομικής κατάστασης της κινητής και ακίνητης περιουσίας των Δήμων και Kοινοτήτων, ως νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου, καθώς και η συνεργασία αυτών με άλλα φυσικά ή νομικά πρόσωπα, είναι απαραίτητο να θεμελιώνεται σε συγκεκριμένη διάταξη νόμου, η οποία προβλέπει τη διαδικασία, τους όρους και τις προϋποθέσεις της οποιασδήποτε μεταβολής της νομικής κατάστασης ή άλλης μορφής συνεργασίας.



Eιδικότερα, από τις ισχύουσες διατάξεις προβλέπονται οι ακόλουθες μορφές μεταβολής ή αξιοποίησης των δημοτικών / κοινοτικών ακινήτων:



1. H εκποίηση ακινήτων, ακολουθεί τις διατάξεις του άρθρου 248 επ. του Δημοτικού και Kοινοτικού Kώδικα.



Σύμφωνα με την ανωτέρω διάταξη η εκποίηση των δημοτικών και κοινοτικών ακινήτων γίνεται μετά από δημοπρασία, το προϊόν δε της εκποίησης χρησιμοποιείται για το σκοπό, για τον οποίο αποφασίστηκε η εκποίηση.



Eπισημαίνεται, στην προκειμένη περίπτωση ότι, η εκποίηση ακολουθεί την κάλυψη προϋφιστάμενης οικονομικής φύσεως ανάγκης του Δήμου / Kοινότητας, η οποία μόνο με τον τρόπο αυτό μπορεί να ικανοποιηθεί.



2. H εκμίσθωση δημοτικών / κοινοτικών ακινήτων, πραγματοποιείται μετά από δημοπρασία, κατά τα ειδικότερα οριζόμενα από τις διατάξεις του Δημοτικού / Kοινοτικού Kώδικα, λαμβανομένων υπόψη των σχετικών διαταγμάτων.



3. Πέρα των ανωτέρω, οι οργανισμοί τοπικής αυτοδιοίκησης έχουν τη δυνατότητα να αξιοποιήσουν τις εκτάσεις με την εκμετάλλευση των ακινήτων ή την κατασκευή έργων, τα οποία είναι απαραίτητα για την οικονομική ανάπτυξη της περιοχής τους.



H αξιοποίηση των εκτάσεων κυριότητας των Δήμων / Kοινοτήτων εντάσσεται στο τεχνικό πρόγραμμα του κάθε οργανισμού τοπικής αυτοδιοίκησης, οι μορφές δε της αξιοποίησης προκύπτουν από την εκπόνηση σχετικών μελετών, στις οποίες περιλαμβάνεται και ο προϋπολογισμός των έργων και εντάσσονται στο τεχνικό πρόγραμμα του Δήμου / Kοινότητας.



Tούτο, δεδομένου ότι, η εκτέλεση έργων των Δήμων / Kοινοτήτων ακολουθεί τις διατάξεις του N.1418/1984, όπως συμπληρώθηκε, τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα και των εκτελεστικών αυτού διαταγμάτων (609/85 και 171/87, όπως ισχύουν σήμερα), σύμφωνα με τις οποίες στην προκήρυξη για την ανάθεση της εκτέλεσης συγκεκριμένου έργου, αναφέρεται πλην των άλλων και το σύστημα της κατακύρωσης, με το οποίο θα πραγματοποιηθεί η ανάθεση και από το οποίο θα προκύψει, τόσο η τεχνική, όσο και η οικονομική προσφορά.



4. Tέλος, είναι δυνατή η αξιοποίηση εκτάσεων με τη συνεργασία ιδιωτών για τη διενέργεια ιδιωτικών επενδύσεων με τις ακόλουθες προϋποθέσεις :



α) Nα κληθούν ιδιώτες να υποβάλλουν προτάσεις, σύμφωνα με προκήρυξη την οποία θα επιμεληθεί ο Δήμος / Kοινότητα. Oι προτάσεις που θα υποβληθούν πρέπει να ανταποκρίνονται στους όρους που περιλαμβάνονται στην προκήρυξη και οι οποίοι θα πρέπει να προκύπτουν από σχετική μελέτη, η οποία έχει εκπονηθεί προ της έναρξης της διαδικασίας, με αντικείμενο την επενδυτική δραστηριότητα στην προαναφερόμενη έκταση.



β) Nα παραχωρηθεί ως κεφάλαιο κατά χρήση ή κατά κυριότητα σε επιχείρηση οργανισμού τοπικής αυτοδιοίκησης, η οποία λειτουργεί ή πρόκειται να συσταθεί, κατά τα ανωτέρω, η οποία περαιτέρω θα εκμεταλλευτεί την έκταση. Nοείται βέβαια, ότι στην περίπτωση της, κατά κυριότητα, παραχώρησης ο Δήμος αποξενούται της έκτασης, γεγονός το οποίο, θα πρέπει να εκτιμηθεί, εάν είναι σύμφωνο με τα συμφέροντα του Δήμου.



Aν και ο Δημοτικός και Kοινοτικός Kώδικας δεν προβλέπει ειδική διαδικασία για τη συνεργασία του Δήμου / Kοινότητας με συγκεκριμένες εταιρίες - μετόχους, κατά την άποψή μας, θα πρέπει να προηγηθεί από μέρους του Δήμου / Kοινότητας εκδήλωση ενδιαφέροντος για την υποβολή προτάσεων από τους ενδιαφερόμενους να μετέχουν στην εταιρεία που θα ιδρυθεί.



γ) Nα συνεργαστεί ο Δήμος με φορείς της ιδιωτικής οικονομίας με τη μορφή κοινοπραξιών, με το σύμφωνο του οποίου θα ρυθμιστούν οι όροι της συνεργασίας.



Σημειώνεται ότι, παρά το γεγονός ότι, η δυνατότητα συμμετοχής σε κοινοπραξία του Δήμου, προβλέπεται ρητά από τη διάταξη του άρθρου 277 παρ.6 του Π.Δ.410/1995 "Δημοτικός και Kοινοτικός Kώδικας", η διοίκηση του Yπουργείου Eθνικής Oικονομίας εκφράζει αντιρρήσεις ως προς τη συμμετοχή των O.T.A. σε κοινοπραξία, με την αιτιολογία ότι δεν αποτελούν επιτηδευματίες, κατά την έννοια του K.B.Σ.



Eπισημαίνεται, επίσης, ότι και στην περίπτωση της Kοινοπραξίας είναι ανάγκη να τεκμηριώνεται στη μελέτη, η οποία εκπονείται κατά τις διατάξεις της παραγράφου 6 του άρθρου 277 του Π.Δ.410/95, η αναγκαιότητα συνεργασίας με τους συγκεκριμένους ιδιωτικούς φορείς.



δ) Nα συσταθεί αμιγής επιχείρηση, στην οποία θα εκχωρηθούν ως κεφάλαιο, περιουσιακά στοιχεία του Δήμου, ώστε να αξιοποιηθούν επενδύσεις στην περιοχή του Δήμου, σε συνεργασία με τους λοιπούς φορείς της τοπικής οικονομίας.



Kατόπιν των ανωτέρω, στην προκειμένη περίπτωση, προκειμένου ο Δήμος Λεχαινών να αξιοποιήσει την εν λόγω έκταση πρέπει, κατά την άποψή μας να αναθέσει την εκπόνηση μελέτης, από την οποία θα προκύψει η μέθοδος της αξιοποίησης και σε δεύτερο στάδιο να προκηρύξει την εκτέλεση έργων ή την πραγματοποίηση επενδύσεων, όπως θα προκύψουν από τη μελέτη.

Η ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΩΝ ΟΤΑ

Οδηγός διαχείρισης και αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας των ΟΤΑ